不動産売却の媒介契約で注意点は何？種類や契約時の確認事項も紹介

媒介契約とは何か・基本の理解

不動産を売却する際、「媒介契約」とは、売主が不動産会社に売却活動を依頼するために結ぶ契約であり、不動産会社が売主の代理として売買の仲介や契約手続きを行う取り決めです。これは宅地建物取引業法にもとづき、依頼者（売主）の利益を守るため、活動条件や報酬などを明確にする重要な契約です 。

媒介契約を結ぶことで、不動産会社は売主に代わって購入希望者の探索、契約書類の作成、重要事項の説明、登記手続きの手配などを担います。そのため、売主は自身だけでは難しい売却活動を安心して任せることができ、トラブルの予防にもつながります 。

不動産売却をお考えの方が媒介契約の基本を理解しておくべき理由は、自分にとって適切な契約形態を選ぶことで、売却の進め方や費用、報告頻度、自己取引の可否などを把握でき、納得したうえで契約を結ぶことができるからです。信頼できる不動産会社との取り決めは、安心して売却活動を進める第一歩となります。

以下に媒介契約のポイントを簡潔にまとめます。

媒介契約の主な種類と注意点（一般媒介／専任媒介／専属専任媒介）

不動産の売却にあたって結ぶ媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の三種類があり、それぞれに特色と注意点があります。

以下は三種類を比較した表です。

（表は不動産流通機構や複数の専門サイトの情報をもとに整理しております）

それぞれの契約形態について、売主の方が注意すべき点をご説明いたします。

まず、「一般媒介契約」は複数の不動産会社に依頼でき自由度が高い一方、不動産会社に対する報告義務やレインズ登録の義務がないため、売却活動の進捗を自ら確認する必要があり、活動が遅れたり機会を逃したりする可能性があります。

「専任媒介契約」は一社に絞って依頼しますが、自己発見取引が可能な点で自由度も残されており、レインズ登録や一定の報告義務が課されているため、透明性が高く安心して進められます。ただし、不動産会社によって囲い込みのリスクがあるため、担当者の姿勢や実績などを慎重に見極めることが重要です。

「専属専任媒介契約」は報告義務や登録義務が最も厳格で、売却を迅速かつ確実に進めたい場合に適していますが、自己発見取引ができない点には注意が必要です。また、囲い込みなどを防ぐためにも、条件や活動内容を契約前にしっかり確認しておくことが大切です。

「不動産 売却 媒介契約 注意点」の観点から特にご留意いただきたいのは、契約前に複数の契約形態の特徴を比較し、信頼できる会社を選ぶこと、囲い込み対策として定期的な報告やレインズ登録の有無を確認すること、そして自己発見取引の可否を理解したうえで、ご自身のスタイルに合った契約形態を選ぶことです。

契約時にチェックすべき具体的な注意点

不動産売却における媒介契約を結ぶ際には、以下のような具体的な項目に注意して確認することが重要です。

まず、契約期間についてですが、専任媒介契約および専属専任媒介契約は、宅地建物取引業法により最長３ヶ月と定められており、自動的に延長されることはありません。更新する場合は、売主と不動産会社の双方が合意のうえ書面で手続きする必要があります。途中解約自体は原則可能ですが、広告費や実費の請求、契約に違反した場合には違約金が発生することがありますので、契約書の特約条項を必ず確認しましょう 。

次に、報酬についてですが、仲介手数料には法律で上限が定められており、売買価格が400万円超の場合、「売却価格×３％＋６万円」が上限となります。さらに消費税が加算されます。また、契約書に支払いタイミングや違約金の内容、実費負担の範囲が明確に記載されているか確認し、不明点があれば質問し、必要なら修正を依頼しましょう 。

さらに、レインズへの登録や販売報告の頻度については、不動産会社に義務付けられている内容が契約書に反映されているか確認が必要です。専任媒介契約では契約後７営業日以内、専属専任媒介契約では５営業日以内にレインズへ登録されること、専任媒介では２週間に１回以上、専属専任媒介では毎週１回以上の報告が義務づけられています。報告内容には問い合わせ件数、案内件数などが含まれることが通常ですので、販売活動が適切に行われているかを把握するためにも、この点は重要です 。

これらの注意点を押さえて媒介契約を結ぶことで、ご自身の売却活動がより安心・確実に進められるようになります。

「不動産売却をお考えの方」が安心して媒介契約を結ぶためにできること

不動産売却を安心して進めるには、信頼できる契約内容を自ら交渉・確認する姿勢が大切です。例えば、販売状況の報告頻度やレインズへの掲載時期など、媒介契約書に明確に盛り込むことで、不動産会社の対応を促せます。専属専任媒介契約では「登録は契約翌日から５営業日以内」、報告は「週１回以上」の義務があり、条件を明確に確認しましょう。また、専任契約なら登録は７営業日以内、報告は２週間に１回以上といったルールが法律で定められています。

また、自分に合った媒介契約を選ぶ際は、それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、売却スタイルに合わせて選ぶことが重要です。譲れない条件や売却スピードの希望を明確にして、複数社と比較検討するのも有効です。例えば、早期売却を重視するなら専属専任媒介契約、柔軟性を重視するなら一般媒介契約が向いています。

契約書に不明点があれば必ず質問し、不安な点をそのままにしないようにしましょう。報告義務やレインズ登録の有無、解約条件などを確認しておくことで、安心して任せられる契約につながります。ご不明な点やご相談があれば、ぜひ当社へお気軽にお問い合わせください。

以下は媒介契約を安心して結ぶための主なポイントをまとめた表です：

まとめ

不動産の売却を進めるうえで、媒介契約は非常に重要な役割を果たします。ご自身に最適な契約形態を選び、契約内容や注意点を正しく理解しておくことで、思わぬトラブルを避けることができます。特に契約期間や報告の頻度、仲介手数料や違約金に関する内容は事前にしっかり確認しましょう。疑問や不安な点がある場合は、納得できるまで質問し、ご自身の希望に合った売却活動を進めることが安心につながります。冷静に情報を整理し、後悔のない売却準備を進めてください。