市街化調整区域で土地購入を考えていますか メリットとデメリットも確認しましょう
市街化調整区域での土地購入をお考えの方、悩みや疑問を感じていませんか。「市街化調整区域」と聞いても、実際にどのような違いがあるのか、メリットやデメリットを正しく把握されている方は少ないかもしれません。本記事では、専門的な内容もわかりやすく解説し、市街化調整区域の土地購入で後悔しないために押さえておきたいポイントをまとめています。気になる方はぜひ最後までご覧ください。
市街化調整区域とは何か？
市街化調整区域とは、都市計画法に基づき、市街地の無秩序な拡大を防ぐために指定された区域です。この区域では、新たな建築や開発行為が原則として制限されており、主に農地や森林などの自然環境を保護することを目的としています。
一方、市街化区域は、すでに市街地を形成している、または今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化を進めるべき区域とされています。これらの区域では、住宅や商業施設の建設が積極的に進められ、公共交通やインフラが整備されているため、生活の利便性が高い特徴があります。
市街化区域と市街化調整区域の主な違いを以下の表にまとめました。
| 項目 | 市街化区域 | 市街化調整区域 |
|---|---|---|
| 目的 | 計画的な市街地の形成と発展 | 市街地の無秩序な拡大の抑制と自然環境の保護 |
| 開発行為 | 積極的に許可 | 原則として禁止（例外あり） |
| インフラ整備 | 整備済みが多い | 未整備または整備が遅れている |
市街化調整区域では、新規の建築や開発が厳しく制限されているため、土地の利用には多くの制約があります。例えば、住宅や商業施設の建設は原則として認められておらず、特定の条件を満たす場合に限り許可が下りることがあります。また、既存の建物の増築や建て替えにも厳しい規制が設けられており、建築許可を得るためには特定の条件を満たす必要があります。
さらに、市街化調整区域では、公共交通機関や商業施設が少ない場合が多く、生活の利便性が低いことが指摘されています。土地の価格は市街化区域に比べて安価であるものの、将来的な資産価値の上昇が期待しにくい点も考慮する必要があります。
市街化調整区域の土地を購入するメリット
市街化調整区域の土地購入には、以下のような利点があります。
まず、土地価格が市街化区域よりも安価である点が挙げられます。市街化調整区域は開発が抑制されているため、土地の評価額が低く、市街化区域と比較して2～3割程度安く購入できるケースが多いです。これにより、同じ予算でより広い土地を取得することが可能となります。
次に、税負担の軽減が期待できます。市街化調整区域の土地は、固定資産税の評価額が低く抑えられる傾向にあります。また、都市計画税が課税されないため、年間の税負担が軽減されます。これにより、長期的な維持費用を抑えることができます。
さらに、自然豊かで静かな住環境が得られる点も魅力です。市街化調整区域は開発が制限されているため、周囲に高層ビルや商業施設が少なく、落ち着いた環境で生活することができます。交通量が少なく、騒音も抑えられるため、子育て世代や静かな環境を求める方に適しています。
以下に、市街化調整区域の土地購入の主なメリットをまとめます。
| メリット | 詳細 |
|---|---|
| 土地価格の安さ | 市街化区域より2～3割安く購入可能 |
| 税負担の軽減 | 固定資産税評価額が低く、都市計画税が非課税 |
| 静かな住環境 | 自然豊かで交通量が少なく、落ち着いた生活が可能 |
これらのメリットを考慮し、市街化調整区域の土地購入を検討する際は、具体的な条件や自身のライフスタイルに合わせて判断することが重要です。
市街化調整区域の土地を購入するデメリット
市街化調整区域の土地購入には、以下のようなデメリットが存在します。
まず、建築や開発に関する許可取得の難しさが挙げられます。市街化調整区域では、原則として新たな建築や開発が制限されており、建物を建てるためには都道府県知事の許可が必要です。許可を得るためには、特定の条件を満たす必要があり、手続きが複雑で時間がかかる場合があります。さらに、既存の建物であっても、用途制限により建て替えが困難なケースもあります。例えば、分家住宅や農家住宅など、特定の用途に限定された建物は、再建築時に制限がかかることがあります。1
次に、インフラ整備の遅れや生活利便性の低さが問題となります。市街化調整区域では、電気、水道、ガスなどのインフラが整備されていない場合が多く、これらを整備するためには追加の費用が発生します。また、公共交通機関や商業施設、医療機関などが近隣に少ないため、日常生活に不便を感じることがあります。特に、通勤や通学、買い物などの移動手段が限られるため、車が必須となるケースが多いです。2
さらに、将来的な売却時の資産価値や流動性の低さもデメリットとして挙げられます。市街化調整区域の土地は、建築制限や生活利便性の低さから需要が少なく、売却が難しい傾向にあります。資産価値が低いため、金融機関からの評価も低く、融資が受けにくい場合があります。これにより、将来的に土地を手放したいと考えた際に、買い手が見つからず、希望する価格での売却が困難になる可能性があります。3
以下に、市街化調整区域の土地購入における主なデメリットを表にまとめました。
| デメリット | 詳細 |
|---|---|
| 建築・開発の許可取得の難しさ | 新築や建て替えには都道府県知事の許可が必要で、手続きが複雑。 |
| インフラ整備の遅れ | 電気、水道、ガスなどのインフラが未整備で、追加費用が発生する可能性がある。 |
| 生活利便性の低さ | 公共交通機関や商業施設が少なく、日常生活に不便を感じることが多い。 |
| 資産価値・流動性の低さ | 需要が少なく、将来的な売却が難しく、希望する価格での売却が困難。 |
これらのデメリットを十分に理解し、慎重に検討することが重要です。
1 2 3市街化調整区域の土地購入を検討する際の注意点
市街化調整区域の土地購入を検討する際には、以下の点に注意が必要です。
まず、購入前に法的規制や許可要件を確認することが重要です。市街化調整区域では、建築や開発に関する制限が厳しく、建物の新築や増改築には自治体の許可が必要となります。例えば、建物の用途や規模、敷地面積などに制限が設けられている場合があります。これらの規制を事前に把握し、自身の計画が実現可能かどうかを確認することが大切です。
次に、インフラ状況や周辺環境の現地調査を行うことが求められます。市街化調整区域では、上下水道やガス、電気などのインフラ整備が不十分な場合が多く、これらの整備には追加の費用や時間がかかることがあります。また、交通の便や商業施設の有無など、生活利便性も低い可能性があります。現地を訪れてこれらの状況を確認し、日常生活に支障がないかを検討することが必要です。
さらに、将来のライフプランや資産価値の変動を考慮することも重要です。市街化調整区域の土地は、将来的な開発が制限されているため、資産価値の上昇が期待しにくく、売却時に買い手が見つかりにくい可能性があります。将来の生活設計や資産運用の観点から、これらのリスクを十分に検討することが求められます。
以下に、市街化調整区域の土地購入時に確認すべき主なポイントを表にまとめました。
| 確認項目 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 法的規制・許可要件 | 建築や開発に関する制限や必要な許可の有無 | 自治体の都市計画課などで詳細を確認する |
| インフラ状況 | 上下水道、ガス、電気などの整備状況 | 整備が不十分な場合、追加費用や時間が必要となる |
| 周辺環境 | 交通の便、商業施設、医療機関などの有無 | 生活利便性が低い可能性があるため、現地調査が重要 |
| 資産価値・流動性 | 将来的な資産価値の変動や売却時の流動性 | 資産価値の上昇が期待しにくく、売却が難しい場合がある |
これらのポイントを踏まえ、慎重に検討を進めることが、市街化調整区域の土地購入において重要です。
まとめ
市街化調整区域の土地購入には、価格の手ごろさや税負担の軽さ、自然環境の良さといった魅力がある一方で、建築や開発の規制、インフラ整備の遅れ、売却時の資産価値の低さなどの注意点が存在します。購入を検討する際は、法的規制や現地の状況をしっかりと確認し、自分や家族の将来設計も意識して判断することが大切です。この記事を通じ、皆様が納得できる土地選びの一助となれば幸いです。
